Как продать участок без агентства?
Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем сначала. Допустим, у вас есть загородный дом и (или) земельный участок, который вы решили продать. Следует сразу оговориться, загородный дом – это понятие очень общее, в которое включается деревенский дом, дачный домик, пригородный дом для постоянного места жительства (коттедж), элитный особняк и т.д. У все этих объектов недвижимости есть одно свойство – они находятся на расстоянии от крупных населенных пунктов. Иногда, чтобы добраться до места необходимо потратить значительные финансовые средства и много времени. Однако, если вы все таки решили продать свой дом и (или) земельный участок, будьте готовы к длительным переездам связанным с подготовкой документов к сделке (практически все государственные органы, связанные с данной процедурой находятся в районных центрах), и возможными показами.Оценка возможностей, консультации
Первое, с чего нужно начинать при продаже загородного дома и (или) земельного участка, – хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ – изучение печатных изданий Тверской области, оперативно подающих подобную информацию, например, газета «Из рук в руки». Обязательно имейте в виду, что цены на загородные дома и (или) земельные участки настолько разные и зависят от множества нюансов (наличие проезда, газа, электричества, канализации, близость водоема, красоты природы, размера земельного участка и т.д.).
Реклама
Следующий немаловажный момент – подача загородного дома и (или) земельного участка на рынок. Нужно сделать так, чтобы о нем узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Тверской области работает множество мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашем доме и (или) земельном участке «бесплатно» примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям со своей «накруткой», иногда достигающей 100-200% от стоимости. Крупные агентства недвижимости такую информацию если и принимают, то только для информации, предпочитая заключение эксклюзивного договора, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.
Еще один способ – подача объявления в газету «Из рук в руки», местное печатное издание или в Internet с указанием вашего контактного телефона (как правило, мобильного, загородом стационарный телефон редкость). При этом следует учитывать, что каждое объявление в одном выпуске печатного издания обойдется вам в среднем в 300 руб. Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая свой телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения. Многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если дом и (или) земельный участок выставлен по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если дом нужно продать очень быстро – три раза в неделю.
Показ, торг
Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, с которыми общаетесь, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все «закоулки». Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует практически все, - от подвала и расположения в нем полок для запасов, до состава почвы на вашем земельном участке. Это естественно занимает очень много времени, не считая время проезда до места нахождения продаваемого объекта. Да совсем забыл, посчитайте затраты на бензин и возможный ремонт вашего транспортного средства (если оно у Вас есть), на котором вы будете вынуждены возить потенциальный покупателей.
Допустим, человек согласился купить дом и (или) земельный участок и готов обсуждать условия его продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение – выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.
Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить ваш дом и (или) земельный участок по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем его… не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили загородный дом и (или) земельный участок и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужен дом именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.
Если на просмотр одна из сторон прибыла с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что «...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то». Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей (покупкой) самолично.
Еще один совет: если дом продается без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе. В таких случаях присутствует элемент «своей» территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.
Договоренность с продавцом (покупателем)
Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу дома, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить ваш дом.
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашего дома. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?
Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи дома этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как «невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере». Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость. Тоже относится и к покупателю.
Проверка, подготовка сделки, сбор документов
После того как составлены все бумаги и принята предоплата, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться, – подчеркиваю, в определенные сроки – получения нужных бумаг. Учитывая специфику «российской глубинки» это очень сложная процедура.
Внимание, при продаже дома, учитывайте, что он не висит в воздухе, а находится на земельном участке, документы на который вам также необходимо будет оформить, чтобы совершить сделку.
Для продажи дома необходимо иметь на руках следующие документы:1. Типовые правоустанавливающие документы на дома и земельные участки
Право устанавливающие документы | На дом (вновь возведенные дома) | На земельный участок (впервые выделенный в собственность) |
Первичные | Акт приемки дома в эксплуатацию + Постановление Администрации об утверждении акта либо о приемке дома в эксплуатацию | Постановление главы Администрации местного муниципального образования (сельской администрации или района) о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка |
Договор о долевом участии в строительстве (Договор об инвестировании строительства) | Постановление главы Администрации местного муниципального образования (сельской администрации или района) о предоставлении в собственность земельного участка за плату + Договор выкупа земельного участка (купчая) у Администрации | |
Справка председателя СНТ или ДНТ (если дом построен до 1998г.) | ||
Вторичные (приобретенное платно или бесплатно) | Договор купли-продажи (купчая) | Договор купли-продажи (купчая) |
Договор дарения | Договор дарения | |
Договор мены | Договор мены | |
Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением | Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением | |
Свидетельство о праве на наследство по закону | Свидетельство о праве на наследство по закону | |
Свидетельство о праве на наследство по завещанию | Свидетельство о праве на наследство по завещанию | |
Решение суда | Решение суда |
2. Типовые право подтверждающие документы
Право подтверждающие документы | На дом | На земельный участок |
Существовавшие ранее | Регистрационное удостоверение БТИ | Государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года N 493 `Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей |
Cвидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года N 177 `Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения`. | ||
Выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 `Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним`, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года N 1767 `О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России` | ||
Существующие в настоящее время | Свидетельство о государственной регистрации права, выданное У чреждением юстиции Тверской области (период с 20.12.1999г. по настоящее время; цвет – зеленый) | Свидетельство о государственной регистрации права, выданное Учреждением юстиции Тверской области (период с 20.12.1999г. по настоящее время; цвет – зеленый) |
На земельный участок | |
1 | Протокол (Акт) согласования границ земельного участка (в случае если кадастровый учет производится впервые или межевое дело отсутствует) |
2 | Выкопировка из Генплана |
3 | Кадастровые планы (Выписка из государственного земельного кадастра) |
4 | Справка об отсутствии арестов и запрещений |
5 | Справка об отсутствии задолженностей по земельному налогу |
На дом | |
6 | Технический паспорт или извлечение из технического паспорта с поэтажными планами и экспликацией |
7 | Справка об отсутствии арестов и запрещений |
8 | Справка об отсутствии зарегистрированных в доме лиц или выписка из Домовой книги |
9 | Справка об отсутствии задолженностей по имущественному налогу |
На незавершенный строительством объект | |
10 | Извлечение из технического паспорта с поэтажными планами и экспликацией |
11 | Разрешение на строительство |
12 | Утвержденный и согласованный в Управлении Архитектуре проект дома |
Общие документы на дом и земельный участок | |
13 | Паспорт продавца |
14 | Паспорт покупателя |
15 | Нотариальное согласие супруга продавца (в том числе и предыдущего) на отчуждение имущества либо заявление о не нахождении в браке в момент приобретения отчуждаемого имущества |
16 | Нотариальное согласие супруга покупателя на приобретение имущества либо заявление о не нахождении в браке либо брачный договор |
Сопутствующие документы на земельный участок и дом | |
17 | Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, членским, паевым и иным разовым или целевым взносам (из СНГ, ДНТ, ЖСК, ДСК или Администрации сельского округа) |
18 | Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам за электричество (в службе энергохозяйства района), за газ (в газовой службе), за воду |
19 | Договоры с энергоснабжающими, газоснабжающими и иными организациями на подключение коммуникаций |
20 | Архивные документы на имущество |
После того как все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день мы насчитали порядка 20–22 видов правоустанавливающих документов на дом, которые только могут быть. Подчеркиваю – не 2, не 5, не 8, а 22! Поэтом у мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию, чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать (купить) дом и (или) земельный участок в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать (купить) такой дом и (или) земельный участок нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.
Банк, нотариус, регистрация
Но, предположим, все документы на дом и (или) земельный участок в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый надежный способ – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи дома и (или) земельного участка. Советуем вам очень внимательно подойти к выбору банка. Если одна из сторон предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на этот вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.
После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.
Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи
Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз, ввоз вещей) освобождение (заселение) дома. И если вы не договорились о задержке денег до передачи дома по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей), вам будет проблематично контролировать процесс.
Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, продавая дом и (или) земельный участок. При покупке объектов недвижимости такого рода процедура приблизительно такая же. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки. А если у вас остались вопросы – обращайтесь.
